‘Đầu cơ lướt sóng là căn nguyên khiến giá bất động sản tăng nhanh’

Chia sẻ tại Diễn đàn đầu tư 2026 ngày 4/11, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng nhiều năm qua, việc thị trường trầm lắng thường được gắn với nguyên nhân siết tín dụng, lãi suất hay vướng quy hoạch. Tuy nhiên, gốc rễ sự kém bền vững này nằm ở đầu cơ và lướt sóng, khiến giá nhà bị thổi vượt xa khả năng chi trả và mức sinh lời thực tế.

Thông thường, ba yếu tố để thị trường vận hành bền vững là thu nhập người mua, khả năng khai thác tạo dòng tiền và giá. Nếu thu nhập không tăng tương ứng, hiệu suất khai thác khó hấp dẫn, giá vẫn neo cao và nhiều khả năng chỉ là tăng “ảo”. Sự tăng trưởng giá này khiến thanh khoản suy yếu.

Theo số liệu của ngành ngân hàng, dòng tiền “chảy” bất động sản 9 tháng đầu năm tăng gần 20%, trong khi tín dụng toàn nền kinh tế chỉ tăng khoảng 13%. Điều này cho thấy vốn chảy vào lĩnh vực này vượt mức trung bình. Lượng tiền lớn này đáng lẽ có thể tạo “sóng” giao dịch với người mua ở thực, song thị trường vẫn trầm lắng. Hàng tồn kho của các doanh nghiệp niêm yết đã vượt 570.000 tỷ đồng, phản ánh vốn dồi dào chưa thể chuyển hóa thành thanh khoản.

Ông Hiển lưu ý Nhà nước bơm vốn nhằm hỗ trợ thị trường lưu thông, không phải “đẩy giá”, nhưng phần lớn dòng tiền bị hút vào đầu cơ, lướt sóng, chiếm khoảng 80% giao dịch. Thêm vào đó, một số ngân hàng nới lỏng chuẩn cho vay, cho phép khách hàng chỉ đặt cọc 5%, thậm chí không cần vốn tự có vẫn được vay, trong khi quy định yêu cầu tối thiểu 30%. Hệ quả là giá bị đẩy lên quá cao, thanh khoản giảm, tín dụng mắc kẹt và thị trường méo mó.

“Tâm lý ‘mua cao, bán cao’ giúp một nhóm nhà đầu tư hưởng lợi trong ngắn hạn, nhưng lại tạo ra chu kỳ tăng nóng rồi đổ vỡ cho thị trường”, ông Hiển đánh giá.

Theo báo cáo Bộ Xây dựng quý III, giá bất động sản có xu hướng tăng mạnh. Hơn 30% nguồn cung chung cư mới mở bán trong quý trước có giá trên 100 triệu đồng mỗi m2. Giá chung cư Hà Nội trung bình đạt 95 triệu đồng, hơn 43% nguồn cung mới giá trên 120 triệu đồng một m2. Còn TP HCM ghi nhận căn hộ đạt 91 triệu đồng mỗi m2. Đi kèm với giá tăng, tổng lượng giao dịch nhà đất giảm 13%, căn hộ, nhà riêng hạ 16%, đất nền sụt 15%.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản hiện có tỷ lệ hấp thụ đạt 66% với khoảng 34.000 giao dịch thành công. Tại Hà Nội và TP HCM (trước sáp nhập), khoảng 80% dự án chung cư mở bán mới giá trên 80 triệu đồng mỗi m2. Giá cao khiến người mua ở thực dù vẫn có nhu cầu nhưng không đủ sức mua.

Ông Hiển cho rằng cần kiểm soát dòng vốn tín dụng vào lướt sóng và áp dụng chính sách quản lý để ngăn đầu cơ. Trong ngắn hạn các dự án kỳ vọng thu hút nhà đầu tư đón sóng sẽ gặp khó, nhưng về dài hạn biện pháp này giúp thị trường trở lại giá trị thực và phát triển bền vững. Những nhà đầu tư có kiến thức, chọn lọc sản phẩm tốt, vị trí rõ ràng vẫn được ngân hàng hỗ trợ vốn.

Cùng quan điểm, ông Vũ Thành Lê, thành viên HĐQT Công ty Phát Đạt, ủng hộ việc sử dụng các công cụ như đánh thuế nhà thứ hai, đất bỏ hoang hay khấu trừ lãi vay mua nhà lần đầu – giống nhiều quốc gia khi tín dụng bất động sản tăng nóng -nhằm kiểm soát đầu cơ.

Ông Lê nói thị trường sẽ bền vững hơn nếu các dự án tuân thủ ba yếu tố “rõ – thật – dài”, tức là pháp lý minh bạch, phục vụ đúng nhu cầu ở thực và có tầm nhìn dài hạn để thu hút vốn bền vững. Việc siết dòng tiền đầu cơ sẽ buộc cả nhà đầu tư lẫn chủ đầu tư thay đổi tư duy, hướng đến giá trị thực thay vì lợi nhuận ngắn hạn.

Về chiến lược đầu tư, ông nhận định giá nhà đã tăng nhanh và cao trong hơn một năm qua, nên cách “mua nhanh bán nhanh” không còn hiệu quả. Thời gian tới, nhà đầu tư nên ưu tiên sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đầu tư dài hạn và hạn chế đòn bẩy tài chính. Khi chính sách, doanh nghiệp và nhà đầu tư cùng vận hành theo hướng dài hạn, đồng vốn rót vào mới tăng trưởng thực chất, thay vì lập lại chu kỳ nóng – nguội như trước đây.

Trong bối cảnh dư địa tăng giá dựa trên kỳ vọng hạ tầng – pháp lý không còn dồi dào, hoạt động đầu cơ sẽ không còn dễ ăn như trước. Ông Hiển khuyến nghị nhà đầu tư cá nhân nên ưu tiên các sản phẩm có giá trị khai thác thực, phù hợp khả năng tài chính và tạo dòng tiền ổn định.

Phương Uyên