Các ông lớn bất động sản đua săn quỹ đất sạch

Theo dữ liệu của Công ty tư vấn Grant Thornton, trong 9 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận 24 thương vụ mua bán sáp nhập (M&A) và huy động vốn cổ phần (bao gồm cả thương vụ đã hoàn tất và đang công bố) liên quan đến bất động sản, với tổng giá trị khoảng 1,8 tỷ USD. Báo cáo của Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cũng cho biết tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký trong 9 tháng đầu năm đạt 28,5 tỷ USD, tăng hơn 15% so với cùng kỳ, trong đó bất động sản đóng góp phần lớn vào đà tăng này.

Các thương vụ nổi bật thời gian qua cho thấy rõ xu hướng M&A đang nghiêng về các dự án “sạch”. Tại TP HCM, SonKim Land vừa hoàn tất việc thâu tóm khu đất vàng gần 10 ha trên trục Mai Chí Thọ – nơi từng triển khai dự án Saigon Broadway do Novaland làm chủ đầu tư. CapitaLand Tower cũng bỏ ra gần 685 triệu USD thâu tóm toàn bộ khu phức hợp số 2, quy mô 154 ha tại dự án Khu đô thị lấn biển Cần Giờ từ Công ty cổ phần đô thị du lịch Cần Giờ.

Trong khi đó, chủ đầu tư Gateway Thủ Thiêm chi hơn 2.600 tỷ đồng để nắm quyền điều hành dự án Palm City sau khi mua lại cổ phần dự án từ Keppel Land. UOA Group (Malaysia) vừa chi 68 triệu USD để thâu tóm một doanh nghiệp sở hữu khu đất hiếm hơn 2.000 m2 tại trung tâm thành phố. Một nhà phát triển khác đến từ Malaysia là Skyworld cũng chi ra 34 triệu USD mua lại quỹ đất hơn 9.400 m2 đã hoàn thiện pháp lý ở khu vực phường Lái Thiêu, dự kiến phát triển chung cư cao cấp…

Không chỉ nhà đầu tư ngoại, nhiều tập đoàn trong nước cũng tăng tốc mở rộng quỹ đất thông qua M&A. Phú Đông Group vừa thâu tóm thành công 2 quỹ đất sạch tại TP HCM và lên kế hoạch tiếp tục mở rộng tìm kiếm các quỹ đất có diện tích lớn nhằm đa dạng sản phẩm. Khải Hoàn Land đặt mục tiêu tìm kiếm quỹ đất lớn, pháp lý hoàn thiện khoảng 70% để có thể phát triển dự án ngay…

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP HCM, việc sáp nhập các đơn vị hành chính còn 34 tỉnh, thành từ tháng 7 đã mở ra không gian phát triển mới, đồng thời thúc đẩy dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước. Trong các thương vụ M&A thời gian qua, nhà đầu tư nội chiếm ưu thế về số lượng thương vụ nhờ hiểu rõ thị trường và khả năng ra quyết định nhanh. Tuy nhiên, ở các dự án quy mô lớn hoặc có vị trí chiến lược, nhà đầu tư ngoại vẫn giữ vai trò chủ đạo.

Bà Giang Huỳnh cho biết tiêu chí “pháp lý sạch” đang trở thành yếu tố sống còn của các thương vụ M&A. Không chỉ vì rủi ro pháp lý kéo dài, mà còn do các quỹ đầu tư quốc tế ngày càng chú trọng đến tiêu chí ESG (môi trường, xã hội và quản trị). Nhiều tổ chức tài chính từ châu Âu, Bắc Mỹ hiện chỉ giải ngân cho các dự án đáp ứng tiêu chuẩn xanh, minh bạch về quản trị và có tác động tích cực tới cộng đồng.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết số lượng dự án M&A công khai từ đầu năm đến nay tăng khoảng 20-30% so với cùng kỳ, chưa kể nhiều thương vụ đang âm thầm diễn ra. Theo ông, phần lớn nhà đầu tư hiện tập trung vào các dự án đã hoàn tất hoặc gần hoàn tất pháp lý, có thể triển khai ngay sau khi nhận chuyển nhượng. Dù mức giá chuyển nhượng nhóm này cao hơn 15-20% so với những dự án còn vướng mắc, song doanh nghiệp có thể rút ngắn thời gian triển khai và bảo toàn dòng vốn.

Ông Thắng nhận định việc thâu tóm quỹ đất sạch không chỉ giúp doanh nghiệp mở rộng danh mục đầu tư mà còn là công cụ quan trọng để tái cấu trúc thị trường, xử lý bài toán vốn và hàng tồn. Với sự tham gia ngày càng mạnh của cả nhà đầu tư trong và ngoài nước cùng khung pháp lý minh bạch hơn, hoạt động M&A các dự án có pháp lý hoàn chỉnh được dự báo sẽ tiếp tục giữ vai trò trung tâm của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.

Tuy nhiên, bên cạnh triển vọng tăng trưởng, giới đầu tư cũng cho rằng thị trường M&A bất động sản vẫn đối mặt nhiều rào cản. Điểm nghẽn lớn nhất nằm ở sự chồng chéo giữa các quy định pháp luật, khiến thủ tục chuyển nhượng kéo dài. Riêng với nhà đầu tư nước ngoài, việc không được trực tiếp nhận chuyển nhượng đất dự án buộc họ phải hợp tác với đối tác trong nước, làm tăng chi phí đàm phán và kéo dài thời gian chuẩn bị.

Dù vậy, các chuyên gia vẫn đánh giá triển vọng từ cuối năm nay sang năm 2026 là tích cực. Luật Đất đai 2024 cùng dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được kỳ vọng tháo gỡ nhiều vướng mắc, đơn giản hóa thủ tục, cải thiện khả năng tiếp cận quỹ đất sạch và giảm rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp.

Phương Uyên